Возврат налогов - это реальность!

Имущественный вычет при покупке квартиры в 2014, 2015, 2016 и т. д. годах. Имущественный вычет при покупке дома, комнаты или долей в них

Купив ту или иную жилую недвижимость (квартиру, комнату, дом или долю в этом имуществе) вы вправе претендовать на имущественный вычет. По ссылке вы можете узнать что такое налоговый вычет и как его применяют. Получив вычет при покупке квартиры, дома, комнаты (доли в них) вы сможете вернуть из бюджета налог в сумме 260 000 руб. (или не платить его в будущем). Это налог на доходы, который вы уже заплатили или будете обязаны заплатить.

Внимание! Порядок применения имущественного вычета, о котором рассказано ниже, действует в отношении недвижимости, купленной в 2014, 2015, 2016 и т. д. годах. До 1 января 2014 года действовал другой порядок применения вычета. Подробнее о том как использоватьимущественный вычет по недвижимости, приобретенной до 1 января 2014 года смотрите по ссылке.

Нижеприведенный порядок к вам НЕ относится и вам НЕ нужно дальше читать, если:

  • до 1 января 2014 года вы пользовались этим вычетом. Имущественный вычет предоставляют только один раз в жизни. Вы свое право уже использовали. Сумма, на которую ранее вам предоставили вычет, никакого значения не имеет;
  • вы получили право собственности на недвижимость до 1 января 2014 года (при купле-продаже) или оформили акт приемки-передачи квартиры до 1 января 2014 года (при долевом участии в строительстве). В этой ситуации вы должны использовать прежний порядок. То что написано ниже к вам отношения не имеет (см. письмо Минфина России от 26.09.2013 № 03-04-05/39932).

Чтобы вернуть налог при покупке квартиры, комнаты, жилого дома или доли в них нужно получить вычет. Он называется имущественный налоговый вычет и установлен пп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса. Имущественный вычет -  это определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход при расчете налога. Соответственно, купив недвижимость (квартиру, комнату, дом) вы получаете на него право.

Сумма имущественного налогового вычета равна стоимости купленной недвижимости. Однако, максимальная сумма вычета ограничена. Она не может превышать 2 000 000 руб. Это предусмотрено пп. 1 п. 3 ст. 220 Налогового кодекса. Поэтому если, например, квартира стоит 3 400 000 руб., то вы получите вычет в максимальной сумме - 2 000 000 руб. Если квартира обошлась в 1 800 000 руб., то и налоговый вычет вы получите в сумме 1 800 000 руб. (она не превышает максимума).

Если квартира покупалась в ипотеку и вы платили проценты по ипотечному кредиту, то вы вправе получить дополнительный налоговый вычет - в отношении процентов по ипотечному кредиту. Его сумма также ограничена. Максимум - 3 000 000 руб. Это предусмотрено п. 4 ст. 220 Налогового кодекса. К слову сказать до 1 января 2014 года действовал похожий порядок. Проценты по кредиту увеличивали сумму имущественного вычета по покупке жилья. Но максимальной суммой они не ограничивались. Подробней о процентах написано ниже.

Как работает налоговый вычет

Прежде всего проиллюстрируем механизм работы вычета. Напомним, что налог на доходы считают лишь по окончании года. То есть в конце каждого года вы суммируете все полученные вами доходы, уменьшаете их на все положенные вам вычеты и рассчитываете сумму налога. Потом сравниваете ее с той суммой которую заплатили вы лично (или за вас - работодатель). Разницу либо возвращаете из бюджета (если налог перечислен в большей сумме чем надо), либо доплачиваете (если налог перечислен в меньшей сумме чем надо).

Пример
Ваша зарплата составляет 48 000 руб. в месяц. Налог на доходы, который будет с нее удержан, составит:
48 000 руб. х 13% = 6240 руб.

Эту сумму, предприятие в котором вы работаете, будет ежемесячно платить в бюджет. Следовательно, «на руки» вы получите зарплату за вычетом налога на доходы. Ваш доход за вычетом налога составит:
48 000 руб. - 6240 руб. = 41 760 руб.

Соответственно за год вам будет начислена зарплата в размере:
48 000 руб. х 12 мес. = 576 000 руб.

С нее будет удержан налог в сумме:
576 000 руб. х 13% = 74 880 руб.

Итак, предприятие в котором вы работаете за год удержала с вас налог в размере 74 880 руб. и заплатила его в бюджет.

Предположим, что в этом году вы купили квартиру и получили право на имущественный вычет при покупке квартиры. Стоимость квартиры - 450 000 руб. По окончании года ваш годовой доход, облагаемый налогом, составит:

576 000 руб. (зарплата за год) - 450 000 руб. (вычет) = 126 000 руб. (облагаемый доход)

С него должен быть удержан налог в размере:
126 000 руб. (облагаемый доход) х 13% = 16 380 руб.

Однако, с вас уже удержали 74 880 руб. Ведь предприятие, которое платило налог за вас рассчитывало ваш доход без имущественного вычета. В результате вы переплатили сумму налога. Поэтому часть излишне уплаченного за вас налога вы вправе вернуть из бюджета «живыми» деньгами.

Эта часть составит:

74 880 руб. (уже удержанный налог) - 16 380 руб. (налог, который нужно заплатить) = 58 500 руб. (налог, который бюджету придется вернуть)

Соответственно в этой суммы вы вправе претендовать на возврат налога.
------------------------------------------------

Подробнее о том как применять налоговые вычеты читайте по ссылке.

Когда есть право на имущественный вычет

Право на вычет возникает в том году, когда вы купили недвижимость (дом, квартиру, комнату и т. д.) и оформили право собственности на нее (за исключением квартир, приобретаемых по договору долевого участия в строительстве - ДДУ). Право собственности на купленную или построенную недвижимость возникает только после его государственной регистрации. Причем в каком месяце года это произошло, не важно. Важно, чтобы это произошло не позднее 31 декабря (включительно). Если право собственности будет получено (зарегистрировано) позже, то право на вычет возникнет уже в следующем году.

Пример
Вы купили квартиру и можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом.

Ситуация 1
Право собственности на квартиру зарегистрировано 31 декабря 2014 года (или раньше). Тогда право на вычет у вас возникло в 2014 году. Вычет будет уменьшать ваши доходы, полученные с 1 января 2014 года и в последующие годы до полного исчерпания его суммы.

Ситуация 2
Право собственности на квартиру зарегистрировано 1 января 2015 года (или позже). Тогда право на вычет у вас возникло только в 2015 году. Вычет будет уменьшать ваши доходы, полученные с 1 января 2015 года и в последующие годы до полного исчерпания его суммы.
----------------------------------------------

Отметим, что  госрегистрация сделки по приобретению недвижимости - это внесения необходимой записи в Государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Обычно дата внесения записи в реестр и дата выдачи Свидетельства о регистрации права собственности не совпадают (свидетельство, как правило, выдают «на руки» чуть позже). Дата выдачи самого свидетельства никакого значения не имеет. Если сделка прошла регистрацию, например 30 декабря 2014 года, а свидетельство было выдано на руки в январе 2015 года, то право собственности вами получено в 2014, а не 2015 году. Дата внесения записи в госреестр указана в самом Свидетельстве. Для этого там предназначена строка "о чем в Едином государственном реестре прав  на недвижимое имущество и сделок с ним НУЖНАЯ ДАТА сделана запись регистрации".

Пример
Вы купили квартиру по договору купли-продажи. Соответствующая запись о регистрации права собственности была внесена в государственный реестр 30 декабря 2014 года.  Свидетельство было получено "на руки" 20 января 2015 года. В этой ситуации вы получили право на вычет в 2014 году. Соответственно ваш доход за 2014 год (с 1 января по 31 декабря) может быть уменьшен на вычет.

Как мы сказали выше из этого правила есть одно исключение. Оно касается квартир, приобретаемых по договору долевого участия в строительстве (ДДУ). Вычет по таким квартирам можно получить после заключения договора ДДУ, его оплаты и оформления акта приемки-передачи квартиры от застройщика покупателю. Соответственно вычет вы можете получить до оформления права собственности на такую квартиру.

За вычетом вы можете обратиться в году приобретения квартиры и в любые последующие годы. Например купив квартиру в 2014 году вы можете заявить о вычете и уменьшить свои доходы, облагаемые налогом, в 2014, 2015, 2016, 2017 и т. д. годах. И не важно сколько лет прошло с момента покупки квартиры. Есть три нюанса

  • первый - вычет будет предоставлен по тем правилам, которые действовали в году покупки квартиры
  • второй - вы можете требовать возврата налога, с момента уплаты которого не прошло трех лет. Например, вы купили квартиру в 2015 году. Однако, за вычетом вы обратились только в 2019 году. В такой ситуации вы можете требовать возврата налога уплаченного в 2018, 2017 и 2016 году. Налог, перечисленные в 2015 году вам уже не вернут (с момента его уплаты прошло больше трех лет).
  • третий -  вы не вправе требовать возврата налога, который был заплачен в годах, предшествующих году покупки квартиры. Так, купив квартиру в 2015 году вы не сможете вернуть налог за 2014, 2013 или 2012 годы. Исключение из этого порядка предусмотрено только для пенсионеров. У них подобное право есть. Они могут вернуть налог за три года, предшествующих году покупки квартиры.

Размер и расчет суммы имущественного вычета

Сумма имущественного вычета при покупке квартиры равна покупной стоимости квартиры или другой недвижимости (дома, комнаты долей в них). Помимо стоимости квартиры в состав вычета включают и другие расходы, связанные с ее приобретением (подробнее об этом ниже). Однако, как мы уже говорили, максимальный размер имущественного вычета ограничен законом. Не зависимо от стоимости квартиры (другой недвижимости) его сумма не может превышать 2 000 000 руб. Это установлено пп. 1 п. 3 ст. 220 Налогового кодекса.

Пример
Вы купили квартиру и имеете право на имущественный налоговый вычет.

Ситуация 1
Квартира стоит 1 950 000 руб. Вычет по этой квартире составит такую же сумму (она не превышает максимума) и будет равен 1 950 000 руб.

Ситуация 2
Квартира стоит 6 000 000 руб. В такой ситуации вы получите вычет в его максимальной сумме - 2 000 000 руб. Разница в 4 000 000 руб. (6 000 000 - 4 000 000) на сумму имущественного вычета никак не повлияет и, по сути, «сгорает».
-------------------------------

До 1 января 2014 года вычет предоставлялся только по одному объекту недвижимости. Если вы приобрели два и более объектов (например, две квартиры, квартиру и дом, дом и три квартиры и т. п.), то вам было нужно самостоятельно выбрать тот объект, по которому вы будете получать вычет. Как правило выбирался самый дорогой. По остальной купленной недвижимости вычет не предоставлялся. Например, вы купили две квартиры. Одна стоимостью - 1 750 000 руб., вторая стоимостью - 1 200 000 руб. Вычет вы заявили по первой, самой дорогой квартире. Соответственно его сумма составила 1 750 000 руб. (она не превышает максимума). Недоиспользованная сумма вычета в размере 250 000 руб. (2 000 000 - 1 750 000) «сгорала» и на второй объект не переносилась.

С 1 января 2014 года ситуация изменилась. Теперь вычет можно получить по любому количеству объектов недвижимости. Однако его максимальная сумма, как и прежде ограничена. Она не может превышать 2 000 000 руб. сколько бы объектов вы не купили. Если купленный объект недвижимости стоит меньше, то право доиспользовать сумму вычета сохраняется за вами пожизненно вплоть до покупки другой недвижимости. Например, вы купили квартиру за 1 500 000 руб. Полностью получили по ней вычет. Недоиспользованная сумма вычета составит 500 000 руб. (2 000 000 - 1 500 000). Если впоследствии, например через несколько лет, вы купите другую квартиру (дом, комнату и т. д.) вы вправе заявить вычет и по ней, но в сумме не превышающей 500 000 руб.

Еще несколько примеров, иллюстрирующих порядок работы вычета.

Пример
Человек приобретает несколько объектов недвижимости.

Ситуация 1
Куплена квартира и комната. Стоимость квартиры - 1 340 000 руб. Стоимость комнаты - 650 000 руб. Вы вправе получить вычет и по квартире и по комнате.

Общая сумма имущественного вычета составит:
1 340 000 + 650 000 = 1 990 000 руб.

Она не превышает максимума.

Ситуация 2
Куплено 2 квартиры. Первая стоимостью 1 900 000 руб., вторая стоимостью 450 000 руб. Вы вправе получить по первой квартире вычет в размере 1 900 000 руб., а по второй лишь в сумме 100 000 руб. (2 000 000 - 1 900 000). Общая сумма вычета будет предоставлена в пределах максимума и составит 2 000 000 руб.

Ситуация 3
Куплены дом и квартира. Стоимость дома - 3 400 000 руб., квартиры 1 350 000 руб. Вы можете получить (по вашему выбору):
- или вычет по дому в пределах максимума - 2 000 000 руб.;
- или вычет по квартире в сумме 1 350 000 руб. и по дому в размере 650 000 руб. (2 000 000 - 1 350 000).

В любом из этих случаев вычет составит максимум - 2 000 000 руб.

Ситуация 4
В 2014 году куплена квартира стоимостью 1 780 000 руб. Вычет по ней может быть заявлен в этой же сумме. Недоиспользованная сумма вычета составит 220 000 руб.

В 2016 году куплен дом стоимостью 3 450 000 руб. По нему также может быть заявлен вычет. Но он будет предоставлен лишь в сумме 220 000 руб., так как 1 780 000 руб. вы уже использовали (при покупке квартиры).
------------------------------------------

Размер и расчет суммы имущественного вычета при покупке недвижимости по ипотеке

Если квартира оплачивается за счет банковского кредита (ипотеки), то вы получаете право на дополнительные вычет - по расходам на оплату процентов на ипотечный кредит. Он установлен пп. 4 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса. Сумма этого вычета также ограничена законом. Она не может превышать 3 000 000 руб. Соответственно если, например, вы заплатили проценты по кредиту в сумме 2 450 000 руб., то и вычет вам будет предоставлен в этом же размере (он не превышает максимума). Если же вы заплатили по кредиту 4 670 000 руб., то вычет составит лишь 3 000 000 руб. (то есть его максимальную сумму).

Пример
Покупается квартира за счет ипотечного кредита.

Ситуация 1
Квартира стоит 4 450 000 руб. Проценты по ипотечному кредиту составили 1 330 000 руб. Вам предоставят два вычета:
- по самой квартире в пределах его максимальной суммы - 2 000 000 руб.;
- по процентам в размере их фактической суммы - 1 330 000 руб. (она не превышает максимума).

Общая сумма вычета составит:
2 000 000 + 1 330 000 = 3 330 000 руб.

Ситуация 2
Квартира стоит 3 400 000 руб. Проценты по ипотечному кредиту составили 3 300 000 руб.

Вам предоставят два вычета:
- по самой квартире в пределах его максимальной суммы - 2 000 000 руб.;
- по процентам в размере его максимальной суммы - 3 000 000 руб.

Общая сумма вычета составит:
2 000 000 + 3 000 000 = 5 000 000 руб.

Ситуация 3
Квартира стоит 1 600 000 руб. Проценты по ипотечному кредиту составили 2 450 000 руб.

Вам предоставят два вычета:
- по самой квартире в сумме - 1 600 000 руб. (она не превышает максимума);
- по процентам в сумме - 2 450 000 руб. (она также не превышает максимума).

Общая сумма вычета составит:
1 600 000 + 2 450 000 = 4 050 000 руб.
-------------------------------------------------

Внимание! Вычет в отношении ипотечных кредитов предоставляется только по ОДНОМУ объекту недвижимости (п. 8 ст. 220 Налогового кодекса), который вы выбираете самостоятельно. Даже при условии, что вы купили несколько квартир и оплачивали их за счет ипотеки проценты по ипотечному кредиту могут быть включены вычет лишь по одной из них.

Пример
Вы купили квартиру за 1 200 000 руб. и дом за 800 000 руб. Оба объекта приобретены за счет ипотечного кредита. Проценты по кредиту, который предоставлен на покупку квартиры составили 430 000 руб. Проценты по кредиту, который предоставлен на покупку дома составили 220 000 руб.

Вы можете получить вычет по покупке недвижимости (квартиры и дома) в размере 2 000 000 руб. (1 200 000 + 800 000). Он не превышает максимума. А проценты по кредиту вы сможете учесть лишь по одному объекту: либо квартире, либо дому. Вам выгодней учитывать проценты по квартире (они больше).

В результате общая сумма вычета составит:
2 000 000 (вычет по квартире и дому) + 430 000 (проценты по кредиту на покупку квартиры) = 2 430 000 руб.
-------------------------------------------------

В состав вычета включаются и проценты, полученные вами для перекредитования ипотечных кредитов. Например вы получили ипотечный кредит в одном банке. Потом получили кредит в другом для погашения ипотеки. В такой ситуации проценты по второму кредиту могут быть учтены в составе вычета. Главное - в кредитном договоре должно быть указано, что новый кредит получен с целью рефинансирования (перекредитования) ипотечного кредита.

Какие расходы учитывают при предоставлении имущественного вычета

Расходы на приобретение недвижимости можно разделить на три группы. Первая - на строительство, достройку, покупку и отделку:

  • жилого дома (доли в нем);
  • квартиры (доли в ней);
  • комнаты (доли в ней);
  • земельного участка, предоставленного под жилищное строительство или участка на котором расположен жилой дом (доля в нем).

Вторая - на уплату процентов по ипотечным займам и кредитам, которые предоставлены для строительства покупки вышеупомянутых объектов (жилого дома, квартиры, комнаты и т. д.).

Третья - процентов по банковским кредитам, полученным для перекредитования ипотечных займов и кредитов.

Перечень расходов на строительство или покупку жилого дома (доли в нем) дан в пп. 3 п. 3 ст. 220 Налогового кодекса. В него включены расходы:

  • на приобретение самого жилого дома (в том числе не оконченного строительством);
  • на разработку проектной и сметной документации;
  • на приобретение строительных и отделочных материалов;
  • на работы или услуги по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;
  • на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

Кроме того в состав данных затрат включают и расходы на покупку земельного участка, предназначенного для жилищного строительства или участка на котором расположен жилой дом (пп. 4 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса). Такие расходы могут быть учтены в составе вычета лишь после получения права собственности на дом, который расположен на участке.

Перечень расходов на приобретение квартиры или комнаты (доли в них) дан в пп. 4 п. 3 ст. 220 Налогового кодекса. В него включены расходы:

  • на приобретение самой квартиры, комнаты или доли, либо прав на них в строящемся доме;
  • на приобретение отделочных материалов;
  • на работы, связанные с отделкой этого имущества;
  • на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ.

Расходы на достройку и отделку

Внимание! Как вы видите в составе данных расходов есть не только непосредственно стоимость самого дома или квартиры, но и затраты по их достройке или отделке. Так вот подобные затраты могут быть включены в состав вычета при условии, что вы приобретаете, например, дом, который не завершен капитальным строительством (то есть незавершенку). В этом случае затраты на его достройку увеличивают сумму вычета. А на такие объекты выдают специальное свидетельство о госрегистрации. Поэтому, если вами куплен дом, который строительством был завершен, то включить расходы на его достройку в состав вычета вам запретят.

В отношении квартиры - она должна быть приобретена в новостройке (желательно по договору долевого участия в строительстве). Если квартира куплена на вторичном рынке жилья, то включить расходы по ее отделке в состав вычете не получится (см. письмо ФНС России от 15.08.2013 № АС-4-11/14910).

Еще одно требование. Если вы покупаете дом или квартиру, которая нуждается в отделке, об этом должно быть четко написано в договоре купли-продажи или ДДУ. В нем должно быть отражено, что дом или квартира приобретаются «без отделки». Это предусмотренопп. 5 п. 3 ст. 220 Налогового кодекса. При этом еще раз напомним, что независимо от суммы подобных расходов вычет не может превышать 2 000 000 руб. Все расходы, связанные с отделкой квартиры (комнаты, дома) должны быть документально подтверждены.

Пример
Человек приобретает квартиру и претендует на получение имущественного вычета.

Ситуация 1
Квартира стоит 3 400 000 руб. Она нуждается в отделке. Расходы на отделку составили 850 000 руб. В данном случае вычет будет предоставлен в максимальной сумме - 2 000 000 руб. Причем затраты на отделку подтверждать документально не нужно. Они все равно в сумму вычета включены не будут.

Ситуация 2
Квартира стоит 1 550 000 руб. Она нуждается в отделке. Расходы на отделку составили 560 000 руб. В данном случае вычет будет предоставлен опять же в максимальной сумме - 2 000 000 руб. Затраты на отделку должны быть подтверждены документально минимум на сумму в 450 000 руб. (2 000 000 - 1 550 000).

Ситуация 3
Квартира стоит 1 150 000 руб. Она нуждается в отделке. Расходы на отделку составили 360 000 руб. В данном случае вычет будет предоставлен в сумме:
1 150 000 + 360 000 = 1 510 000 руб.

Затраты на отделку должны быть подтверждены документально на полную сумму включаемую в состав вычета в размере 360 000 руб.
-------------------------------------------

Какие документы нужны чтобы получить имущественный вычет

Чтобы получить имущественный вычет при покупке квартиры (другой недвижимости) вы должны предоставить налоговикам декларацию формы 3-НДФЛ и специальное заявление на вычет. Форму (образец) заявления на имущественный вычет вы можете посмотреть по ссылке. Все расходы, которые вы включаете в сумму имущественного вычета, должны быть подтверждены документами. К декларации формы 3-НДФЛ прилагают все документы, которые подтверждают расходы на оплату недвижимости (или процентов по ипотечному кредиту) и ваше право на возврат налога. Подробнее о том как предоставляется декларация 3-НДФЛ смотрите по ссылке.

Перечень документов, подтверждающих покупку недвижимости ваше право на вычет, дан в пп. 6 п. 3 ст. 220 Налогового кодекса. К таким документам относят копии:

- имущественный вычет при покупке квартиры или комнаты на вторичном рынке:

  • договора на приобретение квартиры (комнаты) со всеми дополнительными соглашениями и приложениями к нему;
  • документов, подтверждающих факт оплаты квартиры или комнаты (например, расписки продавца в получении с вас денег, платежных поручений и т. д.);
  • свидетельства о праве собственности на квартиру (комнату).

- имущественный вычет при покупке квартиры или комнаты в новостройке по договору долевого участия в строительстве или договору переуступки прав:

  • договора долевого участия в строительстве (инвестировании) либо договора уступки права требования со всеми дополнительными соглашениями и приложениями к ним;
  • документа, подтверждающего факт передачи квартиры или комнаты (например, акт приемки-передачи);
  • документов, подтверждающих факт оплаты договора долевого участия в строительстве (например, платежных поручений и т. д.).

- имущественный вычет при покупке жилого дома и земельного участка:

  • договора на приобретение жилого дома и земельного участка со всеми дополнительными соглашениями и приложениями к нему;
  • документов, подтверждающих факт оплаты жилого дома и земельного участка (например, расписки продавца в получении с вас денег, платежных поручений и т. д.);
  • свидетельства о праве собственности на жилой дом и земельный участок.

- имущественный вычет при оплате процентов по ипотечному кредиту, потраченному на приобретение недвижимости:

  • кредитного договора со всеми дополнительными соглашениями и приложениями к нему;
  • документов, подтверждающих факт оплаты процентов по куредиту (например, справку банка, выписку со счета и т. д.).

Если помимо расходов на покупку самой квартиры или дома вы включаете в состав вычета и затраты по ее отделке (достройке дома), то вам понадобятся и документы, которые их подтверждают. Это могут быть договоры подряда со строителями на проведение работ по отделке, чеки ККТ подтверждающие оплату этих работ, товарные чеки на приобретение стройматериалов и чеки ККТ подтверждающие их оплату. Если документов не будет, то сумму подобных расходов в вычет включить нельзя.

Ограничения на имущественный вычет

Таких ограничений немного. Но они есть.

Первое - имущественный вычет не предоставляется, если недвижимость приобретена у взаимозависимого лица. Взаимозависимыми признают тех лиц, которые перечислены в статье 105.1 Налогового кодекса. Например, это ваши близкие родственники. Поэтому, если вы купили квартиру у жены/мужа (родителей, брата, сестры), то в вычете вам откажут.

Второе - имущественный вычет не предоставляются, если недвижимость оплачивали за вас другие лица и у вас никаких обязательств перед ними нет. Например, вы настолько понравились на работе, что ваш работодатель купил вам квартиру. Квартира есть - обязательств перед работодателем нет. В вычете вам откажут. Однако, если тот же работодатель вам дал деньги на покупку квартиры в долг по договору займа, то вычет вы получите. Ровно также у вас сохранится на него право, если вы покупаете квартиру за счет банковского кредита. Ведь обязательства вернуть деньги у вас и в первом и во-втором случае остаются.

Третье - в состав имущественного вычета нельзя включить расходы на покупку квартиры (другой недвижимости), которые оплачены из средств материнского (семейного) капитала или за счет выплат из федерального, регионального или местного бюджета (например по жилищным сертификатам). Соответственно если, например, квартира стоит 1 800 000 руб. и сумма в размере 250 000 руб. оплачена за счет материнского капитала вычет составит лишь 1 550 000 руб. (1 800 000 - 250 000).

Имущественный вычет при совместной покупке квартиры (комнаты, дома)

Оптимальный вариант, если вы единолично покупаете недвижимость и все документы оформлены на вас. Но, как правило, квартира покупается семьями (на всех). В этой ситуации возможно два варианта:

  • первый - в совместную собственность (то есть квартира поступает в общую собственность всех покупателей и доли в ней между ними не распределены);
  • второй - в долевую собственность с указанием в документах кому и в каком размере принадлежит та или иная доля.

Ранее Налоговый кодекс предусматривал, что при покупке недвижимости в совместную собственность общая сумма вычета распределяется между совладельцами в той пропорции, о которой они договорятся. При этом они были обязаны предоставить в налоговую инспекцию заявление о распределении суммы вычета между нами. С 1 января 2014 года такого требования в Налоговом кодексе нет. Соответственно каждый совладелец квартиры вправе заявить вычет по затратам на ее покупку в его максимальной сумме 2 000 000 руб. (см. письмо Минфина России от 19.08.2013 № 03-04-05/33728, письмо Минфина России от 26.03.2014 № 03-04-05/13204).

Пример
Женой и мужем куплена квартира стоимостью 6 500 000 руб. в совместную собственность. В данной ситуации каждый супруг вправе заявить вычет в его максимальном размере - 2 000 000 руб. Общая сумма имущественного вычета на всю семью составит 4 000 000 руб. (2 000 000 + 2 000 000).

В тоже время данное заявление все равно потребуется, если стоимость квартиры будет меньше суммы вычета на которую вправе рассчитывать каждый из совладельцев. Ведь получить вычет в размере большем чем стоимость самой квартиры невозможно. Соответственно в этом заявлении совладельцы должны указать на какую суммы вычета претендует каждый из них. Образец заявления о распределении вычета смотрите по ссылке.

Пример
Женой и мужем куплена квартира стоимостью 3 600 000 руб. в совместную собственность. Общая сумма вычета, которая может быть предоставлена по этой квартире двум собственникам составляет 3 600 000 руб.

Ситуация 1
По заявлению супругов вычет распределен так:
- жена - 1 800 000 руб.;
- муж - 1 800 000 руб.

Каждый из покупателей вправе претендовать на вычет в сумме 1 800 000 руб. Недоиспользованная сумма вычета у каждого покупателя составит 200 000 руб. (2 000 000 - 1 800 000). Ее они могут доиспользовать после покупки другого объекта недвижимости.

Ситуация 2
По заявлению супругов вычет распределен так:
- жена - 1 000 000 руб.;
- муж - 2 000 000 руб.

Каждый из покупателей вправе претендовать на вычет в указанных суммах. Недоиспользованная сумма вычета составит:
- у жены - 1 000 000 руб. (2 000 000 - 1 000 000);
- у мужа - 0 руб. (2 000 000 - 2 000 000).

Жена вправе доиспользовать сумму вычета после покупки другого объекта недвижимости.

Ситуация 3
По заявлению супругов вычет распределен так:
- жена - 0 руб.;
- муж - 2 000 000 руб.

Каждый из покупателей вправе претендовать на вычет в указанных суммах. Недоиспользованная сумма вычета составит:
- у жены - 2 000 000 руб.;
- у мужа - 0 руб. (2 000 000 - 2 000 000).

Жена вправе доиспользовать сумму вычета после покупки другого объекта недвижимости.
----------------------------------------

Во-втором случае (долевая собственность) вычет может быть распределен между совладельцами пропорционально их долям. При этом, если квартира поступает в собственность не только супругов, но и их несовершеннолетних детей, которым не исполнилось 18-ти лет, то вычет за детей вправе получить их родители (то есть они могут увеличить свои расходы на сумму затрат по покупке долей детей). Это предусмотрено п. 6 ст. 220 Налогового кодекса. Однако, ограничение общего размера вычета в размере 2 000 000 руб. в любом случае сохраняется. Проще говоря, не зависимо от покупной стоимости доли ребенка родитель вправе получить вычет лишь в пределах 2 000 000 руб.

Пример
Приобретена квартира стоимостью 1 900 000 руб. в долевую собственность.

Ситуация 1
Квартира куплена мужем и женой в равнодолевую собственность (по 1/2 каждому). В данном случае каждый из супругов вправе заявить вычет в размере стоимости его доли в сумме - 950 000 руб. (1 900 000 х 1/2). Недоиспользованная сумма вычета у каждого покупателя составит 1 050 000 руб. (2 000 000 - 950 000). Они вправе ее доиспользовать при покупке другого объекта недвижимости.

Ситуация 2
Квартира куплена мужем и женой при этом мужу принадлежит 3/4, а жене 1/4 квартиры. Соответственно каждый из покупателей вправе претендовать на вычет в размере стоимости его доли:
- жена 475 000 руб. (1 900 000 х 1/4);
- муж 1 425 000 руб. (1 900 000 х 3/4).

Недоиспользованная сумма вычета составит:
- у жены - 1 525 000 руб. (2 000 000 - 475 000)
- у мужа - 575 000 руб. (2 000 000 - 1 425 000).

Ситуация 3
Квартира куплена мужем, женой и несовершеннолетним ребенком в равнодолевую собственность (по 1/3 каждому). В данном случае каждый из покупателей вправе заявить вычет в размере 633 333 руб. (1 900 000 х 1/3).

При этом один из супругов (например, муж) может увеличить свои расходы на покупку доли в недвижимости на затраты по приобретению доли ребенка. В этой ситуации он получит вычет в размере:
633 333 (его вычет) + 633 333 (вычет за ребенка) = 1 266 666 руб.

Недоиспользованная сумма вычета составит:
- у жены -  1 366 667 руб. (2 000 000 - 633 333)
- у мужа - 733 334 руб. (2 000 000 - 1 266 666).
-------------------------------

Как получить имущественный вычет

Способов получить вычет два. Первый предусматривает, что сумму налога, которую с вас удержали, например на работе, вам возвращают из бюджета и вы получаете вычет самостоятельно. Второй предусматривает, что с вас на работе не удерживают налог.

Первый способ - самый простой. Чтобы им воспользоваться по окончании календарного года в котором была куплена квартира (или последующие годы) вам нужно сдать в налоговую инспекцию:

  • Декларацию по налогу (форма 3-НДФЛ) за соответствующий год.  Декларацию 3-НДФЛ вы можете скачать по ссылкам: за 2011 год, за2012 год, за 2013 год. Подробно о том как должна быть предоставлена декларация 3-НДФЛ смотрите по ссылке.
  • копии документов, которые подтверждают ваши расходы на покупку недвижимости и уплату процентов по кредиту банка (об этих документах мы писали выше) - то есть размер имущественного вычета;
  • заявление на имущественный вычет и возврат налога. Заявление на вычет в удобном формате, рекомендованное налоговиками, вы можете скачать с нашего сайта (см. ссылку);

Второй способ предусматривает, что вы должны получить в налоговой инспекцией специальное уведомление. Оно подтверждает тот факт, что вы купили недвижимость и имеете право на вычет. В уведомлении указывают и его сумму. Это уведомление вы передаете в бухгалтерию той компании где вы работаете. На основании данного документа с вас просто перестают удерживать налог на доходы. Если вы работаете на нескольких работах  для каждого работодателя нужно получить отдельное уведомление.

За уведомлением вы можете обратиться после покупки квартиры. Для этого в инспекцию нужно предоставить:

  • копии документов, которые подтверждают ваши расходы на покупку недвижимости и уплату процентов по кредиту банка (об этих документах мы писали выше) - то есть размер имущественного вычета;
  • заявление на выдачу вам уведомления для получения имущественного вычета по месту работы.

Источник: http://vashnal.ru/clarification/nalog-na-dohody-fizicheskih-lic/imushchestvennyy-vychet-0